Fiscalidad del alquiler
Que tributa y como se declara
Si eres propietario de una vivienda y la tienes alquilada, los ingresos que recibes tributan en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Esto afecta tanto a particulares como a empresas que alquilan inmuebles de su propiedad.
La declaracion correcta del alquiler depende del tipo de arrendamiento (vivienda habitual, temporada, a empresa), de si el inmueble esta amueblado y de si hay gastos asociados que puedas deducir.
Esta guia cubre todas las variantes para la campana de Renta 2026 (ejercicio 2025) y las novedades fiscales aplicables.
Tipos de rendimiento del capital inmobiliario
Rendimiento del capital inmobiliario
Se considera rendimiento del capital inmobiliario los ingresos procedentes del alquiler de inmuebles urbanos o rusticos. Se declaran en la seccion de rendimientos del capital inmobiliario del IRPF (casilla 3 en el borrador).
Ingresos computables
Debes declarar como ingresos: - La renta mensual acordada en el contrato - Las cantidades percibidas en concepto de gastos de comunidad, IBI u otros tributos si los paga el inquilino - La fianza NO es ingreso (se devuelve al final del contrato) - Las mejoras realizadas por el inquilino que incrementen el valor del inmueble
Tipos de arrendamiento
| Tipo de alquiler | Tributacion | Reduccion aplicable | |---|---|---| | Vivienda habitual (larga temporada) | Rendimiento capital inmobiliario | 60% sobre rendimiento neto positivo | | Alquiler de temporada (estudios, vacaciones) | Rendimiento capital inmobiliario | No aplica reduccion | | Alquiler a empresa para empleados | Rendimiento capital inmobiliario | 60% si se destina a vivienda del empleado | | Alquiler de local comercial | Rendimiento capital inmobiliario | No aplica reduccion | | Alquiler de habitaciones | Rendimiento capital inmobiliario | No aplica reduccion | | Alquiler turistico | Rendimiento capital inmobiliario | No aplica reduccion (considerado cesion de uso) |
Reducciones aplicables al rendimiento neto
Reduccion por arrendamiento de vivienda (60%)
La reduccion mas importante es la del 60% sobre el rendimiento neto positivo (ingresos menos gastos) para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Se aplica automaticamente si el inquilino destina la vivienda a su domicilio habitual y permanente.
Condiciones: contrato de arrendamiento de vivienda segun la LAU. Inquilino persona fisica que usa la vivienda como residencia habitual. No aplica a alquiler de temporada, vacacional, habitaciones sueltas, o cuando el arrendatario es una empresa (aunque el empleado viva ahi).
Otras reducciones
| Concepto | Reduccion | Requisitos | |---|---|---| | Arrendamiento vivienda habitual | 60% del rendimiento neto positivo | Contrato LAU, inquilino persona fisica | | Rendimiento con periodo de generacion > 2 anos | 30% (hasta 300.000 euros) | Si el rendimiento se ha generado en mas de 2 anos | | Rendimientos notoriamente irregulares | 30% (hasta 300.000 euros) | Indemnizaciones, subvenciones, etc. |
La reduccion del 60% se aplica sobre el rendimiento neto positivo (despues de restar todos los gastos deducibles). Si el rendimiento neto es negativo, la reduccion no tiene efecto.
Gastos deducibles en el alquiler de vivienda
Que gastos puedes deducir
Para calcular el rendimiento neto, restas de los ingresos todos los gastos necesarios para obtenerlos. Estos son los principales gastos deducibles:
### Gastos generales | Gasto | Deducible | Observaciones | |---|---|---| | IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) | Si | Proporcional a los dias de alquiler si no fue todo el ano | | Comunidad de propietarios | Si | Gastos ordinarios y derramas aprobadas | | Tasa de basuras | Si | Impuesto municipal | | Intereses de hipoteca | Si | Solo la parte proporcional del inmueble alquilado | | Seguros (hogar, impago alquiler) | Si | Prima del seguro del inmueble | | Gastos de comunidad | Si | Incluye gastos de ascensor, porteria, limpieza | | Reparaciones y conservacion | Si | Mantenimiento ordinario (no mejoras) | | Amortizacion del inmueble | Si | 3% del valor catastral de la construccion | | Gastos de gestion y administracion | Si | Comisiones de inmobiliaria, asesoria | | Suministros (si los paga el propietario) | Si | Agua, luz, gas si estan incluidos en la renta |
Importante: mejoras vs reparaciones
Las reparaciones (pintar, arreglar una averia) son deducibles como gasto del ejercicio. Las mejoras (cambiar la cocina, instalar aire acondicionado) no son gasto deducible, sino inversion que se amortiza a lo largo de su vida util.
Amortizacion
Puedes deducir el 3% anual del mayor de estos dos valores: - Valor catastral de la construccion - Coste de adquisicion correspondiente a la construccion
La amortizacion se calcula solo sobre la parte proporcional del inmueble destinada al alquiler.
Ejemplos practicos
Casos comunes de declaracion del alquiler
| Caso | Ingresos anuales | Gastos deducibles | Rendimiento neto | Reduccion 60% | Base a declarar |
|---|---|---|---|---|---|
| Vivienda habitual: alquiler 800 €/mes todo el ano | 9.600 € | IBI 400 + comunidad 600 + intereses 1.200 + seguro 300 + reparaciones 500 + amortizacion 1.500 = 4.500 € | 5.100 € | 3.060 € | 2.040 € |
| Vivienda habitual: alquiler 600 €/mes 8 meses (resto del ano vacia) | 4.800 € | IBI proporcional 267 + comunidad 400 + seguro 200 + amortizacion proporcional 1.000 = 1.867 € | 2.933 € | 1.760 € | 1.173 € |
| Alquiler de temporada a estudiante 3 meses a 900 €/mes | 2.700 € | IBI proporcional 100 + comunidad 150 + seguro 75 + reparacion 200 = 525 € | 2.175 € | No aplica | 2.175 € |
| Alquiler a empresa para empleados (uso vivienda) 1.000 €/mes | 12.000 € | IBI 400 + comunidad 600 + seguro 300 + amortizacion 1.800 = 3.100 € | 8.900 € | 5.340 € (si el empleado usa como vivienda habitual) | 3.560 € |
| Vivienda amueblada: alquiler 1.200 €/mes todo el ano | 14.400 € | IBI 500 + comunidad 800 + intereses 2.400 + seguro 400 + amortizacion construccion 2.000 + amortizacion muebles 500 = 6.600 € | 7.800 € | 4.680 € | 3.120 € |
Imputacion de rentas inmobiliarias
Cuando no hay alquiler pero hay que declarar
La imputacion de rentas inmobiliarias se aplica cuando eres propietario de inmuebles urbanos que NO estan alquilados ni son tu vivienda habitual (segunda residencia, pisos vacios, garajes no alquilados, etc.).
Debes imputar una renta del 2% del valor catastral (1,1% si el valor catastral ha sido revisado en los ultimos 10 anos). Se declara en la casilla de rentas inmobiliarias imputadas.
Ejemplo: un piso vacio con valor catastral de 80.000 € imputa 80.000 x 1,1% = 880 € anuales como ingreso a declarar (sin gastos deducibles).
No hay imputacion para: vivienda habitual, solares sin edificar, inmuebles en construccion, inmuebles que generen rendimientos del capital (alquilados) o inmuebles rusticos.
Modelo 100 y Modelo 200: como presentar el alquiler
Modelo 100 (IRPF personas fisicas)
La mayoria de los propietarios particulares declaran el alquiler en el Modelo 100 de IRPF, que se presenta entre abril y junio de cada ano (campana de Renta).
Donde declarar cada concepto
| Concepto | Casilla en el Modelo 100 (2025) | |---|---| | Rendimiento capital inmobiliario | Casilla 3.01 - 3.08 (segun tipo de inmueble) | | Gastos deducibles | Casilla 3.12 - 3.27 (segun tipo de gasto) | | Reduccion arrendamiento vivienda | Casilla 3.28 | | Imputacion de rentas inmobiliarias | Casilla 3.29 |
Puedes presentarlo: - Por internet: en la sede electronica de la AEAT con certificado digital, Cl@ve PIN o sistema REN0 - Por telefono: llamando al 91 535 73 26 / 901 22 33 44 (con cita previa) - Presencial: en oficinas de la AEAT (con cita previa)
Modelo 200 (Impuesto de Sociedades)
Si el arrendador es una sociedad, el alquiler se declara en el Modelo 200 del Impuesto de Sociedades. Los rendimientos se integran en la base imponible general de la sociedad.
Las empresas pueden deducir los mismos gastos que los particulares, con algunas diferencias: - La amortizacion se calcula segun las tablas del Impuesto de Sociedades - No aplican las reducciones del IRPF - El IVA del alquiler debe tratarse aparte (exencion o repercusion segun el caso)
Plazos
IRPF (Modelo 100): abril - junio de 2026 (ejercicio 2025). Impuesto de Sociedades (Modelo 200): hasta el 25 de julio de 2026 (ejercicio 2025) o 25 de octubre si el ejercicio no coincide con el ano natural.
Casos especiales
Alquiler de larga duracion vs temporada
| Caracteristica | Larga duracion (vivienda habitual) | Temporada | |---|---|---| | Reduccion 60% | Si | No | | Duracion tipica | 1-5 anos (prorrogable) | 1-11 meses | | Finalidad | Residencia habitual | Estudios, trabajo temporal, vacaciones | | Contrato LAU | Si (articulos 1-5) | Si (articulo 5) |
Vivienda amueblada vs sin amueblar
Si alquilas la vivienda amueblada, puedes deducir la amortizacion de los muebles ademas de la del inmueble: - Amortizacion de la construccion: 3% anual - Amortizacion de muebles: 10-15% anual (segun vida util estimada) - Amortizacion de electrodomesticos: 10-20% anual
Alquiler a familiares
El alquiler a familiares debe hacerse en condiciones de mercado. Si el precio es inferior al valor de mercado, Hacienda puede regularizar aplicando el valor de mercado. La reduccion del 60% solo aplica si es vivienda habitual del inquilino y se cumplen los requisitos.
Viviendas de proteccion oficial
Las VPO alquiladas pueden tener reglas especificas. Consulta la normativa autonómica.
Preguntas frecuentes sobre IRPF y alquiler de vivienda
Tengo que declarar el alquiler si gano menos de 22.000 euros al ano?
Si, los rendimientos del capital inmobiliario deben declararse siempre, independientemente de tus ingresos totales. No hay minimo exento para los ingresos por alquiler.
El inquilino puede deducirse el alquiler en su IRPF?
Si, pero solo en determinadas comunidades autonomas que tienen deduccion por alquiler de vivienda habitual en el tramo autonomico del IRPF. La deduccion estatal por alquiler fue eliminada en 2015, pero algunas CCAA la mantienen con sus propios requisitos.
Como declaro el alquiler si tengo varios inquilinos en habitaciones?
Cada contrato de habitacion es independiente. Declaras los ingresos de cada uno como rendimiento del capital inmobiliario. La reduccion del 60% solo aplica si el contrato es de vivienda habitual (poco comun en alquiler de habitaciones).
Puedo deducir los gastos de comunidad si los paga el inquilino?
No, si el inquilino paga la comunidad directamente tu no puedes deducir ese gasto. Si tu pagas la comunidad y la renta incluye ese importe, entonces si es deducible.
Que pasa si tengo perdidas (gastos mayores que ingresos)?
El rendimiento neto negativo del capital inmobiliario se puede compensar con otros rendimientos del capital inmobiliario positivo del mismo periodo. Si no hay suficiente saldo positivo, el remanente se compensa en los 4 anos siguientes.
Como se declara el alquiler de un garaje?
El alquiler de una plaza de garaje es rendimiento del capital inmobiliario. Si el garaje se alquila junto con la vivienda, se declara en el mismo contrato. Si es independiente, se declara por separado. No aplica la reduccion del 60%.
Tengo que hacer la declaracion aunque el inquilino no pague?
Si has emitido factura o tienes contrato vigente, debes declarar los ingresos aunque no los hayas cobrado. Si el inquilino no paga, puedes deducir el impago como gasto una vez que exista sentencia judicial o reclamacion formal.
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Fuentes consultadas
Fuentes y referencias
Incluye fuentes legales públicas, catastro y experiencia editorial especializada.
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