Expediente de dominio: todo lo que debes saber

El expediente de dominio es un procedimiento legal que se utiliza para justificar la titularidad de un inmueble que no está registrado en el Registro de la Propiedad. Es una herramienta muy útil para regularizar la situación de aquellas propiedades que carecen de la debida documentación y que necesitan ser inscritas en el registro.

En este artículo vamos a profundizar en el tema del expediente de dominio, enfocándonos en qué es, cuándo se debe tramitar, los documentos necesarios para su solicitud, las finalidades que se pueden perseguir con este trámite, los impuestos asociados a él y cómo la nueva ley hipotecaria del 2015 ha simplificado y agilizado este proceso.

¿Qué es el expediente de dominio?

El expediente de dominio es un procedimiento jurídico que tiene como finalidad darle validez legal a una propiedad que carece de la debida inscripción en el Registro de la Propiedad. Este trámite, que se lleva a cabo ante un notario, permite justificar la titularidad del inmueble y regularizar su situación registral.

En muchas ocasiones, existen inmuebles cuyos propietarios no han realizado el correspondiente registro en el Registro de la Propiedad, ya sea por desconocimiento, por descuido o por falta de documentación. Esto puede generar problemas a la hora de vender la propiedad, ya que el comprador o el banco pueden exigir la inscripción registral como requisito para realizar la operación.

El expediente de dominio es una vía para solucionar este problema, ya que a través de él se puede obtener la inscripción en el Registro de la Propiedad y así contar con un título de propiedad válido y reconocido legalmente.

¿Cuándo se debe tramitar un expediente de dominio?

El expediente de dominio se debe tramitar cuando se necesita inscribir en el Registro de la Propiedad un inmueble que carece de la debida documentación o que no ha sido registrado previamente.

Existen diferentes situaciones en las que se puede requerir la tramitación de un expediente de dominio, como por ejemplo:

- Cuando se ha adquirido un inmueble sin escrituras públicas y se necesita inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
- Cuando se ha producido un cambio de titular catastral sin escrituras y se desea inscribir esta modificación en el registro.
- Cuando se ha heredado un inmueble y no se puede demostrar de forma fehaciente la titularidad del mismo.
- Cuando se ha realizado una compraventa de un inmueble y no se ha llevado a cabo la inscripción registral correspondiente.
- Cuando se quiere rectificar algún dato registral, como por ejemplo la superficie o la descripción del inmueble.
- Cuando se desea reanudar el tracto sucesivo de un inmueble que se ha adquirido por herencia o legado, y se necesita inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

En todos estos casos, el expediente de dominio se convierte en una herramienta fundamental para regularizar la situación jurídica del inmueble y obtener la inscripción registral correspondiente.

Documentos necesarios para tramitar un expediente de dominio

Para tramitar un expediente de dominio es necesario presentar una serie de documentos que permitan acreditar la titularidad del inmueble y justificar la necesidad de inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

A continuación, se enumeran los documentos más comunes que suelen exigirse para tramitar un expediente de dominio:

1. Título de propiedad: es el documento que acredita la titularidad del inmueble. Puede ser una escritura de compraventa, una escritura de herencia, un contrato de arrendamiento o cualquier otro documento que pruebe la transferencia de la propiedad del inmueble.

2. Certificación catastral: es el documento emitido por el Catastro que contiene los datos registrales y catastrales del inmueble, así como la identificación de los propietarios.

3. Nota simple del Registro de la Propiedad: es un documento que contiene la información registral del inmueble, como por ejemplo los datos del propietario, las cargas y gravámenes que puedan existir sobre el mismo, las limitaciones de uso, etc.

4. Documentos de identificación: se deberá presentar el DNI o NIE de todos los propietarios del inmueble, así como cualquier otro documento que acredite su identidad y la relación con el inmueble.

Además de estos documentos, puede ser necesario presentar otros que se requieran específicamente según la finalidad del expediente de dominio. Por ejemplo, si se trata de rectificar un dato registral, puede ser necesario aportar planos o certificados técnicos que demuestren la necesidad de la rectificación.

Finalidades del expediente de dominio

El expediente de dominio puede tener diferentes finalidades, dependiendo de las necesidades y circunstancias de cada caso. A continuación, se enumeran las finalidades más comunes que se persiguen con la tramitación de este procedimiento:

1. Inmatriculación de un inmueble: se refiere a la primera inscripción en el Registro de la Propiedad de un inmueble que carece de registro. Este proceso es especialmente útil para inmuebles antiguos cuyos propietarios no realizaron la inscripción en su momento.

2. Rectificación de datos registrales: se utiliza para corregir cualquier error o discrepancia en los datos registrales de un inmueble. Por ejemplo, se puede rectificar la superficie, la descripción del inmueble o cualquier otro dato que sea incorrecto o esté desactualizado.

3. Reanudación del tracto sucesivo: se utiliza cuando se ha adquirido un inmueble por herencia o legado y se necesita inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Este trámite permite regularizar la situación jurídica del inmueble y obtener la correspondiente inscripción registral.

4. Cambio de titular catastral sin escrituras: se utiliza cuando se ha producido un cambio de titularidad catastral y no se dispone de escrituras públicas que justifiquen dicha modificación. Con el expediente de dominio se puede inscribir esta modificación en el Registro de la Propiedad.

Estas son solo algunas de las finalidades más comunes del expediente de dominio, pero existen otras situaciones en las que también puede resultar útil este trámite. Por ello, es recomendable consultar con un profesional del derecho para determinar la finalidad adecuada según cada caso.

Impuestos asociados al expediente de dominio

La tramitación de un expediente de dominio puede implicar el pago de diversos impuestos, dependiendo de la finalidad que se persiga con este trámite.
En primer lugar, se debe tener en cuenta el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP-AJD), que es un impuesto que grava las transmisiones de bienes inmuebles y la formalización de documentos notariales.

En el caso de la inmatriculación de un inmueble, se deberá pagar el ITP-AJD correspondiente a la transmisión del inmueble, según la normativa vigente en cada comunidad autónoma.
En cambio, si se trata de una rectificación de datos registrales o de una reanudación del tracto sucesivo, en principio no se deberá pagar el ITP-AJD, ya que no implica una transmisión del inmueble.

Por otra parte, también se debe tener en cuenta el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), también conocido como "impuesto municipal sobre las plusvalías". Este impuesto grava el aumento de valor de los terrenos urbanos cuando se produce una transmisión de los mismos.

En el caso de la inmatriculación de un inmueble, se deberá pagar el IIVTNU correspondiente al periodo desde la adquisición del inmueble hasta la fecha de la inscripción registral.
En cambio, si se trata de una rectificación de datos registrales o de una reanudación del tracto sucesivo, en principio no se deberá pagar el IIVTNU, ya que no implica una transmisión del inmueble.

Es importante destacar que la cantidad a pagar en concepto de impuestos puede variar dependiendo de la normativa vigente en cada comunidad autónoma, así como de las características y finalidades del expediente de dominio. Por ello, es recomendable consultar con un profesional del derecho o con las autoridades competentes para obtener información precisa sobre los impuestos asociados a cada caso específico.

Simplificación y agilización del trámite a través de la nueva ley hipotecaria del 2015

La nueva ley hipotecaria del 2015 introdujo importantes cambios en relación al expediente de dominio, con el objetivo de simplificar y agilizar su tramitación. Estos cambios se centran principalmente en la modificación de los plazos y requisitos para la presentación de la documentación necesaria.

En primer lugar, cabe destacar que la nueva ley hipotecaria establece que el expediente de dominio se podrá tramitar tanto ante notario como ante el registro civil. Esto supone una flexibilización del procedimiento, ya que hasta el momento sólo se podía tramitar ante notario.

Además, la ley hipotecaria establece que el expediente de dominio podrá presentarse en cualquier momento, sin necesidad de esperar a que transcurra un plazo mínimo desde la adquisición del inmueble. Esto agiliza el proceso, ya que antes se debía esperar un plazo de dos años desde la adquisición para poder presentar el expediente de dominio.

También se ha reducido el tiempo máximo para la tramitación del expediente de dominio. Antes de la nueva ley hipotecaria, este proceso podía demorarse varios años. Sin embargo, la nueva legislación establece que el expediente de dominio deberá resolverse en un plazo máximo de seis meses.

Estas modificaciones introducidas por la nueva ley hipotecaria del 2015 han supuesto una simplificación y agilización considerable del procedimiento de expediente de dominio. Esto ha permitido que muchas personas puedan regularizar la situación jurídica de sus propiedades de una forma más rápida y sencilla.

Conclusiones y recomendaciones finales

El expediente de dominio es un procedimiento legal que permite justificar la titularidad de un inmueble no registrado en el Registro de la Propiedad. Es una herramienta muy útil para regularizar la situación de aquellas propiedades que carecen de la debida documentación y que necesitan ser inscritas en el registro.

Para tramitar un expediente de dominio es necesario presentar una serie de documentos, como el título de propiedad, la certificación catastral y datos de identificación del inmueble y los propietarios. Además, se deben tener en cuenta los impuestos asociados a este trámite, que varían según la finalidad perseguida.

La nueva ley hipotecaria del 2015 ha simplificado y agilizado el trámite del expediente de dominio, permitiendo su presentación ante notario o registro civil, eliminando plazos mínimos de espera y reduciendo los tiempos de resolución.

En caso de necesitar tramitar un expediente de dominio, es recomendable contar con el asesoramiento de un profesional del derecho, ya que cada caso puede presentar particularidades y requisitos específicos.

En definitiva, el expediente de dominio es una herramienta eficaz para regularizar la situación de un inmueble no registrado en el Registro de la Propiedad, permitiendo contar con un título de propiedad válido y reconocido legalmente.