Contrato de alquiler de habitaciones en España: guía legal y modelo práctico

Diferencias clave entre LAU y Código Civil

| Aspecto | Si aplica LAU | Si aplica Código Civil | |---|---|---| | Duración mínima | 5 años (o 7 si arrendador persona jurídica) | La pactada libremente | | Prórroga forzosa | Sí, hasta 5 años | No hay prórroga obligatoria | | Fianza | 1 mes de renta obligatorio | La que pacten las partes | | Actualización de renta | Según IPC o pacto | Libremente pactada | | Resolución anticipada | El inquilino puede desistir con 30 días de preaviso tras 6 meses | Según lo pactado en el contrato | | Obras | El inquilino puede hacer obras urgentes; las mejoras no son repercutibles | Según pacto entre partes | | Subarriendo | Prohibido sin consentimiento del arrendador | Prohibido sin consentimiento |

¿Cuándo se aplica cada régimen?

Aplica el Código Civil cuando: - El propietario vive en la misma vivienda y alquila una o varias habitaciones. - Se alquila una habitación en un piso compartido donde el arrendador también es inquilino (con subarriendo autorizado).

Puede aplicar la LAU cuando: - El propietario no reside en la vivienda y alquila la totalidad del piso o habitaciones independientes a distintos inquilinos. - Existe un contrato de arrendamiento de vivienda que afecta a toda la finca y el inquilino subarrienda habitaciones con permiso. - Los tribunales han reconocido en varias sentencias que el alquiler de habitaciones puede considerarse arrendamiento de vivienda si el destino principal es satisfacer la necesidad de vivienda del inquilino.

> Conclusión práctica: Si el arrendador vive en el piso, hay libertad contractual casi total. Si no vive, conviene revisar si el contrato debe ajustarse a la LAU. En caso de duda, lo más seguro es aplicar las garantías mínimas de la LAU.

Cláusulas que debe incluir todo contrato de alquiler de habitación

### 1. Identificación de las partes Nombre completo, DNI/NIE y domicilio del arrendador y del inquilino. Si el arrendador es también inquilino principal del piso (subarriendo), debe acreditar que tiene autorización del propietario para subarrendar habitaciones.

### 2. Descripción de la habitación y zonas comunes Identifica la habitación concreta que se alquila (número, planta, referencia si hay varias). Enumera las zonas comunes a las que el inquilino tiene acceso: cocina, baño, salón, terraza, lavadero, trastero. Especifica si hay zonas de uso exclusivo o restringido.

### 3. Renta y forma de pago - Importe mensual de la renta. - Día de pago (generalmente dentro de los primeros 5-7 días del mes). - Medio de pago (transferencia bancaria para dejar rastro). - Consecuencias del impago: intereses de demora, resolución del contrato.

### 4. Gastos incluidos y no incluidos Especifica qué gastos están incluidos en la renta: - Agua, electricidad, gas, internet: ¿están incluidos o se prorratean? - Comunidad: ¿quién paga los gastos de comunidad del edificio? - Limpieza de zonas comunes: ¿hay servicio de limpieza? ¿cómo se organiza?

Si los suministros no están incluidos, el método de reparto debe ser objetivo: por porcentaje de habitaciones, por número de personas, o con contadores individuales.

### 5. Fianza - Importe: 1 mes si aplica LAU; el pactado si aplica Código Civil. - Depósito: en el organismo oficial de la comunidad autónoma (obligatorio en muchas CCAA). - Devolución: plazo y condiciones para la devolución al finalizar el contrato.

### 6. Duración del contrato - Fecha de inicio y fecha de finalización. - Posibilidad de prórroga y condiciones. - Preaviso para no renovar (generalmente 30 días).

### 7. Normas de convivencia Es la cláusula más importante en un alquiler de habitación porque regula la vida compartida. Debe incluir: - Horarios de silencio y descanso. - Uso de la cocina, baño y lavadero. - Lavado de ropa y tendedero. - Recepción de visitas (frecuencia, horarios, pernoctación). - Fiestas, ruidos y uso de espacios comunes. - Mascotas (permitidas o no, con condiciones). - Fumar dentro de la vivienda (permitido o no). - Almacenamiento en zonas comunes.

### 8. Conservación y reparaciones - El inquilino debe cuidar la habitación y zonas comunes. - Las reparaciones menores (bombillas, pilas) suelen ir por cuenta del inquilino. - Las reparaciones estructurales y de electrodomésticos van por cuenta del arrendador.

### 9. Extinción del contrato Causas de resolución del contrato: - Mutuo acuerdo. - Impago de la renta. - Incumplimiento grave de las normas de convivencia. - Daños en la vivienda. - Subarriendo no autorizado. - Finalización del plazo pactado.

### 10. Protección de datos Cláusula informativa sobre el tratamiento de datos personales de ambas partes, conforme al RGPD.

Renta, fianza y gastos

La renta

En el alquiler de habitaciones, la renta suele ser un importe fijo mensual que puede incluir o no los gastos de suministros. Lo más recomendable es que el contrato especifique claramente qué cubre la renta:

Renta todo incluido: Un solo importe que cubre habitación + agua, luz, gas e internet. El arrendador asume el riesgo de subidas de tarifas. Ventaja para el inquilino: previsibilidad total.

Renta + gastos prorrateados: La renta cubre solo la habitación. Los suministros se pagan aparte y se reparten entre los inquilinos según un criterio objetivo. Este sistema es más justo cuando hay varios inquilinos con consumos muy diferentes.

Renta con límite de consumo: Se pacta una renta que incluye suministros hasta un límite. Si se supera, el exceso se prorratea. Es un sistema intermedio que da seguridad al arrendador de que no pagará consumos desorbitados.

La fianza

Si aplica LAU, la fianza es obligatoria: un mes de renta que debe depositarse en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma (IAV en Madrid, INCASÒL en Cataluña, etc.).

Si aplica Código Civil, la fianza es libre. Lo habitual es pactar también un mes de renta, pero puede ser más o menos según acuerden las partes. Aunque no sea obligatorio depositarla, es recomendable hacerlo para evitar disputas.

La fianza se devuelve al finalizar el contrato, una vez descontados los posibles desperfectos o deudas pendientes. El plazo de devolución suele ser de 30 días desde la entrega de llaves.

Consejos prácticos sobre gastos

• Pide facturas de los suministros para verificar el consumo real antes de aceptar un prorrateo.
• Establece un tope de consumo si la renta incluye suministros, para evitar sorpresas.
• Especifica qué ocurre si un inquilino se va antes de tiempo y ya se pagaron los suministros del mes.
• Si hay contadores individuales (luz, gas), cada inquilino paga su consumo directamente.

Normas de convivencia: el pilar del alquiler de habitaciones

En un piso compartido, las normas de convivencia son tan importantes como las cláusulas económicas. Un contrato bien redactado puede prevenir la mayoría de los conflictos.

Lo que debe regularse

Uso de la cocina: turnos, limpieza después de cocinar, almacenamiento de alimentos, utensilios compartidos vs personales.

Uso del baño: horarios en horas punta (mañanas), limpieza rotatoria, productos de limpieza comunes.

Lavandería: días y horarios para lavar, uso de tendedero, recogida de ropa.

Visitas: si se permiten, con qué frecuencia, hasta qué hora, si pueden pernoctar, si hay que avisar.

Ruido: horario de silencio (generalmente de 22:00 a 8:00), uso de altavoces, instrumentos musicales.

Limpieza general: calendario rotatorio de limpieza de zonas comunes, qué productos usar, estándar mínimo.

Despensa y comida: política sobre comida compartida, etiquetado, uso de nevera y congelador.

Cómo resolver conflictos

1. Diálogo directo: intentar resolverlo entre las partes implicadas siguiendo lo pactado en el contrato. 2. Mediación del arrendador: si el conflicto persiste, el arrendador puede mediar aplicando el contrato. 3. Amonestación por escrito: si hay incumplimiento reiterado, dejar constancia por escrito. 4. Resolución del contrato: si el incumplimiento es grave (impago, daños, violencia, consumo de drogas), se puede resolver el contrato con el preaviso pactado.

Modelo orientativo de contrato

A continuación incluimos las cláusulas esenciales que debe contener un contrato de alquiler de habitación. Puedes adaptarlo a tu caso concreto.

> Nota: Este modelo es orientativo y no sustituye el asesoramiento legal profesional. Recomendamos revisar el contrato con un abogado antes de firmar, especialmente si hay particularidades de tu comunidad autónoma o si el arrendador es una empresa.

Estructura del contrato

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE HABITACIÓN

REUNIDOS - D./Dña. [nombre], mayor de edad, con DNI [número], en adelante ARRENDADOR. - D./Dña. [nombre], mayor de edad, con DNI [número], en adelante ARRENDATARIO.

INTERVIENEN El ARRENDADOR es propietario/arrendatario con derecho a subarrendar de la vivienda sita en [dirección completa].

CLÁUSULAS

Primera - Objeto del contrato. El ARRENDADOR arrienda al ARRENDATARIO la habitación [identificada como X] de la vivienda sita en [dirección], con derecho al uso de las zonas comunes (cocina, baño, salón, lavadero).

Segunda - Duración. El presente contrato tendrá una duración de [X meses / indefinida con preaviso de X días].

Tercera - Renta. La renta mensual se fija en [X] euros, pagadera dentro de los [X] primeros días de cada mes mediante transferencia bancaria a la cuenta [IBAN].

Cuarta - Gastos. [Están incluidos en la renta los gastos de agua, electricidad, gas e internet / Los gastos se prorratean según... / Hay un límite de consumo de...]

Quinta - Fianza. El ARRENDATARIO entrega en este acto la cantidad de [X] euros en concepto de fianza, que será devuelta a la finalización del contrato una vez descontados desperfectos o deudas.

Sexta - Normas de convivencia. El ARRENDATARIO se compromete a cumplir las siguientes normas... [detallar].

Séptima - Conservación. El ARRENDATARIO cuidará la habitación y zonas comunes, comunicando cualquier avería al ARRENDADOR.

Octava - Extinción. Son causas de resolución del contrato: el mutuo acuerdo, el impago de la renta, el incumplimiento grave de las normas de convivencia, los daños graves en la vivienda y el subarriendo no autorizado.

Y en prueba de conformidad, firman el presente contrato en [lugar], a [fecha].

Derechos del inquilino de habitación

Aunque el alquiler de habitaciones tenga menos protección que el alquiler de vivienda completa, el inquilino conserva derechos fundamentales:

| Derecho | Explicación | |---|---| | Intimidad | El arrendador no puede entrar en la habitación sin permiso, salvo emergencia. | | Uso de zonas comunes | El inquilino tiene derecho a usar cocina, baño y salón en condiciones razonables. | | Estancia pacífica | El arrendador no puede desalojar al inquilino sin causa legal o sin seguir el procedimiento pactado. | | Devolución de fianza | La fianza debe devolverse al finalizar el contrato, descontando solo desperfectos reales. | | Contrato por escrito | El inquilino tiene derecho a un contrato escrito y a una copia firmada. | | Recibos de pago | El inquilino tiene derecho a recibir un justificante de cada pago realizado. |

### Lo que NO puede hacer el arrendador - Entrar en la habitación sin avisar ni tener permiso. - Cambiar la cerradura de la habitación sin consentimiento. - Cortar suministros como represalia. - Desalojar al inquilino sin preaviso ni causa justificada. - Quedarse con la fianza sin justificar desperfectos.