Marco legal
El alquiler de temporada en la LAU
El contrato de alquiler de temporada está regulado en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994). Se diferencia del alquiler de vivienda habitual en que la duración es la que libremente pacten las partes, sin aplicación de las prórrogas forzosas del artículo 9.1 de la LAU.
Este tipo de contrato es ideal para situaciones temporales: estudiantes durante el curso académico, trabajadores desplazados por obra o proyecto, profesionales en formación, personas en proceso de separación o divorcio, y estancias de vacaciones.
La clave del alquiler de temporada es que el arrendatario no establece su residencia permanente en la vivienda, sino que la ocupa durante un periodo concreto por una causa justificada. Esta causa debe reflejarse en el contrato.
Cláusulas esenciales del contrato de alquiler de temporada
1. Identificación de las partes y causa de temporalidad
Debe identificarse claramente al arrendador y arrendatario con DNI/NIE. Es crucial incluir la causa de la temporalidad: estudios, trabajo temporal, estancia por tratamiento médico, etc. Sin esta causa, el contrato podría ser recalificado como alquiler de vivienda habitual con todos sus derechos.
2. Descripción de la vivienda
Dirección exacta, referencia catastral, superficie útil, número de habitaciones, planta y puerta. Si se alquila amueblada, incluir inventario de mobiliario y electrodomésticos.
3. Duración del contrato
La duración es la pactada libremente: puede ser de 1 mes, 3 meses, 6 meses, 11 meses o el periodo que acuerden las partes. No existe un mínimo legal, aunque por debajo de 30 días podría considerarse alquiler turístico. Al finalizar el plazo, el contrato se extingue sin necesidad de preaviso, salvo que ambas partes acuerden prorrogarlo.
4. Renta y forma de pago
La renta es libremente pactada y puede actualizarse según el IPC o el índice que acuerden las partes. El pago suele ser mensual por transferencia bancaria. El contrato debe especificar el importe, la fecha de pago y la cuenta bancaria.
5. Fianza
La fianza legal es de 1 mes de renta para alquiler de vivienda (artículo 36 LAU). El arrendador debe depositar la fianza en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma (IVIMA en Madrid, INCASÒL en Cataluña, etc.). En algunos casos, el alquiler de temporada puede requerir fianza adicional (hasta 2 meses) si el propietario lo justifica.
6. Gastos de comunidad y suministros
Debe especificarse quién paga los gastos de comunidad (generalmente el propietario) y los suministros (agua, luz, gas, internet — generalmente el inquilino). El contrato puede incluir una cuota fija por suministros o establecer que el inquilino contrate las compañías a su nombre.
7. Conservación y reparaciones
El arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de uso. El inquilino se hace responsable de los pequeños desperfectos derivados del uso diario.
8. Subarriendo y cesión
El inquilino no puede subarrendar ni ceder el contrato sin consentimiento expreso del arrendador.
9. Resolución anticipada
Cualquiera de las partes puede resolver el contrato por incumplimiento de las obligaciones. El contrato debe especificar las causas de resolución: impago de renta, daños en la vivienda, uso indebido, etc.
10. Protección de datos
Incluir cláusula de consentimiento para el tratamiento de datos personales conforme al RGPD.
Comparativa
Diferencias entre alquiler de temporada, vivienda habitual y turístico
| Característica | Alquiler temporada | Alquiler vivienda habitual | Alquiler turístico |
|---|---|---|---|
| Regulación | LAU art. 9 | LAU arts. 1-8 | Decreto autonómico |
| Duración | La pactada (sin prórroga forzosa) | Mínimo 5 años (persona física) o 7 años (persona jurídica) | Máximo 30 días por estancia |
| Renta | Libremente pactada | Sujeta a límites en zonas tensionadas | Libre |
| Fianza | 1 mes (obligatorio) | 1 mes (obligatorio) | No regulada específicamente |
| Prórroga forzosa | No aplica | Sí, hasta 5/7 años | No aplica |
| Justificación | Necesaria (causa temporal) | No necesaria | Licencia turística |
| IVA aplicable | No (solo IRPF) | No (solo IRPF) | Sí (10% IVA) |
| Registro | Fianza en organismo CCAA | Fianza + posible registro | Registro de viviendas turísticas |
| Estancia mínima | 1 mes recomendado | 1 año | 1 día |
Esta tabla es orientativa. Consulta siempre la normativa autonómica aplicable a tu caso concreto.
Modelo de contrato de alquiler de temporada descargable
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El modelo incluye: - Cláusula de temporalidad con causa justificada - Duración pactada sin prórroga forzosa - Renta y forma de pago - Fianza legal - Gastos de comunidad y suministros - Conservación y reparaciones - Resolución anticipada
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Casos prácticos
¿Cuándo usar el contrato de alquiler de temporada?
| Situación | Ejemplo | Duración recomendada |
|---|---|---|
| Estudiantes universitarios | Curso académico septiembre-junio | 9-10 meses |
| Trabajadores desplazados | Obra o proyecto con fecha fin | 3-12 meses |
| Prácticas profesionales | Periodo de prácticas en empresa | 3-6 meses |
| Separación o divorcio | Estancia temporal hasta encontrar vivienda | 3-6 meses |
| Vacaciones largas | Estancia de verano (no turística) | 1-3 meses |
| Tratamiento médico | Desplazamiento por tratamiento hospitalario | 1-6 meses |
La duración debe ser proporcional a la causa que justifica la temporalidad. Un contrato de 11 meses por estudios es razonable; uno de 2 años puede ser cuestionado.
Checklist para formalizar un alquiler de temporada
- Identifica la causa concreta de temporalidad y documéntala.
- Redacta el contrato con todas las cláusulas esenciales.
- Especifica la duración exacta (fecha inicio y fecha fin).
- Acuerda la renta, la forma de pago y la fecha de pago.
- Recoge la fianza legal de 1 mes y deposítala en el organismo autonómico.
- Realiza un inventario detallado del mobiliario y enseres.
- Firma el contrato por ambas partes y entrega copia al inquilino.
- Contrata un seguro de hogar que cubra el uso temporal.
- Comunica el alta de suministros al inquilino o tramita el cambio de titularidad.
Preguntas frecuentes sobre el alquiler de temporada
¿Cuál es la duración máxima de un contrato de alquiler de temporada?
No existe una duración máxima legal establecida. Sin embargo, la duración debe ser proporcional a la causa que justifica la temporalidad. Períodos superiores a 12-18 meses pueden ser cuestionados y el contrato podría ser recalificado como alquiler de vivienda habitual por un juez.
¿Cuál es la duración mínima?
No hay mínimo legal, pero por debajo de 30 días podría considerarse alquiler turístico, que tiene su propia regulación autonómica y requiere licencia específica.
¿Qué diferencia hay entre alquiler de temporada y alquiler turístico?
El alquiler de temporada se rige por la LAU y requiere una causa justificada (trabajo, estudios). El alquiler turístico se rige por decretos autonómicos, tiene una estancia máxima de 30 días, requiere licencia turística y paga IVA.
¿Es obligatorio depositar la fianza en el alquiler de temporada?
Sí. La fianza de 1 mes es obligatoria en virtud del artículo 36 LAU y debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente (IVIMA, INCASÒL, etc.) en un plazo de 30 días desde la firma.
¿Se puede prorrogar un contrato de alquiler de temporada?
Sí, si ambas partes están de acuerdo. La prórroga debe recogerse por escrito. Si se prorroga repetidamente, el contrato podría ser considerado como alquiler de vivienda habitual.
¿Necesito notario para el contrato de alquiler de temporada?
No. El contrato privado es totalmente válido y exigible. La elevación a escritura pública solo es necesaria si se quiere inscribir en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros.
¿Puedo alquilar mi vivienda por temporada si tengo una hipoteca?
Depende de lo que establezca tu escritura de hipoteca. Algunas entidades bancarias requieren autorización expresa para alquilar. Revisa tu contrato hipotecario antes de firmar.
¿Qué impuestos pago por el alquiler de temporada?
El arrendador debe declarar las rentas obtenidas en su IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. No se aplica IVA al alquiler de temporada de vivienda. Consulta nuestra guía de IRPF para alquiler de vivienda.
¿Puedo alquilar una habitación por temporada?
Sí. El alquiler de habitaciones por temporada también está permitido, pero requiere un contrato específico y, si se comparten zonas comunes, un acuerdo de convivencia.
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Fuentes consultadas
Fuentes y referencias
Incluye fuentes legales públicas, catastro y experiencia editorial especializada.
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